פסק-דין בתיק ת"א 805-05

1.         מבוא

ביום 6.8.1998 התקשרה התובעת, גב'  נילי רבינוביץ, בחוזה עם הנתבע מס' 1, מר עדי פרידלנדר, לפיו רכשה מהאחרון את הדירה שברח' הגליל 109א', חיפה, הידועה כחלקה 27/15 בגוש 10892 (להלן - "הדירה").

            בכתב התביעה שהגישה לבית משפט זה טענה התובעת כי "בימים אלה", משבקשה למשכן את הדירה, היא פנתה לבנק פלוני לשם קבלת הלוואה וזה מינה שמאי מטעמו לבדיקת זכויותיה בדירה. התובעת טענה כי "(...) לתדהמתה הסתבר כי לא ניתן למשכן את הדירה, קל וחומר לא ניתן למכרה על פי דין שכן אין היתר לקיומה של הדירה כיחידת דיור עצמאית ואין היתר לבניה מטעם רשות התכנון".

על שום כך קמה התובעת והגישה את התביעה שלפני כנגד הנתבעים שלהלן:

המוכר, עדי פרידלנדר (הנתבע מס' 1); עו"ד משה מטרי שייצג אותה ואת הנתבע מס' 1 בעסקת רכישת הדירה (הנתבע מס' 2); עירית חיפה (הנתבעת מס' 3); הועדה המקומית לתכנון ולבניה חיפה (הנתבעת מס' 4); מדינת ישראל (הנתבעת מס' 5).

בתביעתה עתרה התובעת לסעדים שלהלן:

"(...) לחייב את הנתבעים, ביחד ולחוד, להשיג את כל האישורים הנזכרים לעיל ולגרום לכך שמבחינת רשויות התכנון לא תהיה כל חריגה הקשורה לדירה. בנוסף מתבקש בית המשפט לחייב את הנתבעים ביחד ולחוד לשנות את הרישום של הדירה בלשכת רישום המקרקעין שיהיה תואם את המצב הקיים, כך שמלוא זכויותיה של התובעת בנכס יהיו רשומות בלשכת רישום המקרקעין, וכן לשלם לתובעת את הסכום, ביחד ולחוד, של הנזקים בגין שבירת הפנסיה וכן את הסכום של עודמת הנפש בסך של 99,000 ש"ח.

לחילופין בלבד מבקשת התובעת שבית המשפט יחייב את הנתבעים, ביחד ולחוד, לפצות את התובעת בסכום ההוצאות הצפוי כנדרש מהליך אשר כזה בסכום של 82,870 ש"ח וכן את סכום הנזקים של שבירת הפנסיה ושל עוגמת הנפש ובסה"כ סך של 181,870 ש"ח".

הנתבע 1 שלח בשעתו הודעות צד ג' לעו"ד מטרי ולגב' אילנה שפירא. הודעות אלו נמחקו בפסק דין שניתן על ידי ביום 11.9.06.

2.         טענות התובעת

א.         התובעת טענה כי ביום 6.8.1998 היא רכשה את הדירה מהנתבע 1, וכי הסכם המכר בין הצדדים נערך בידי הנתבע 2, שייצג את שני הצדדים.

ב.         התובעת טענה כי שמאי שמונה על ידי בנק איגוד למשכנתאות בע"מ בדק את זכויותיה בדירה וגילה כי לא ניתן למשכן את הדירה או למכרה על פי דין, שכן אין היתר לקיומה של הדירה כיחידת דיור עצמאית ואין היתר בניה מטעם רשות התכנון.

ג.          התובעת טענה כי בבדיקות שערכה התברר לה כי בעבר היוותה הדירה  חלק מדירה גדולה יותר, וכי למיטב ידיעתה הנתבע 1 או קודמו חצו את הדירה הגדולה ויצרו שתי דירות. עוד נטען כי בחלק שנמכר לתובעת (28 מ"ר), ביצעו הנתבע 1 או מי מטעמו בניה בלתי חוקית שלא קיבלה היתר כדין ובמסגרתה הוסף לדירה שטח בגודל של 25 מ"ר.

התובעת טענה כי התברר לה שהשטח הרשום בלשכת רישום המקרקעין כשטח הדירה אינו תואם את השטח שנמכר לה בפועל. על שום כך יש צורך לשנות את הרישום בלשכת רישום המקרקעין כדי שתאם את המצב בפועל.

ד.         התובעת טענה כי מבחינת הרשויות הן חציית הדירה והן תוספת הבניה שאינה רשומה בלשכת רישום המקרקעין הן בניה ללא היתר כדין ובניגוד לדין ועל כן לא ניתן למשכן את הדירה או למכור אותה.

ה.         התובעת פירטה את הפעולות הנדרשות כדי להביא לתיקון הרישום בלשכת רישום המקרקעין ואת עלותן כדלקמן:

(1)        יש להגיש לנתבעות 3 ו-4 מפה מצבית ערוכה על ידי מודד בעלות של 2,000 ש"ח + מע"מ;

(3)        יש להגיש לנתבעות 3 ו-4 תכנית היתר בניה ותוכניות עבודה ערוכות על ידי אדריכל בעלות של 5,000 ש"ח + מע"מ;

(4)        יש להגיש לנתבעות 3 ו-4 תוכנית קונסטרוקציה וחישובים סטטיים ערוכים על ידי מהנדס בעלות של 4,000 ש"ח + מע"מ.